Mietpreise im Regionalvergleich – Nachbarstädte richtig vergleichen

Ob Neuvermietung oder Bestandsmiete: Ein Vergleich mit Nachbarstädten hilft, das lokale Mietniveau realistisch einzuordnen. Wichtig ist dabei, gleichartige Wohnungen zu vergleichen und Kennzahlen konsequent zu normalisieren (€/m², Kaltmiete, Nettomiete ohne Betriebskosten).

1) Vergleichbar machen: gleiche Basis, klare Kriterien

• Einheitliche Kennzahl: immer €/m² Kaltmiete vergleichen.
• Wohnungsmerkmale angleichen: ähnliche Größe (z. B. 50–70 m²), Baujahr/Ausstattung, Etage, Balkon/Aufzug berücksichtigen.
• Zeitraum synchronisieren: Stände gleichen Jahres/Quartals verwenden; ältere Werte kennzeichnen.
• Mietspiegel vs. Angebotsmieten: Mietspiegel abgleichen mit aktuellen Angebotswerten (Marktdynamik!

2) Datenquellen für den Regionalvergleich

• Offizieller Mietspiegel: liefert Spanneneinordnungen und Merkmalskataloge (Mietspiegel finden).
• Regionale Statistikstellen / Landesportale: Vergleichswerte für Kommunen der Region.
• Portale & Research: Angebotsmieten als Marktindikator (mit Vorsicht interpretieren).

3) Vorgehen: Schritt-für-Schritt zum fairen Vergleich

1. Städte auswählen: direkte Nachbarn + 1–2 strukturähnliche Städte (Größe, Pendleranteil, Hochschulstandort).
2. Kennzahlen sammeln & normalisieren: €/m² Kaltmiete, identische Größenklasse, aktueller Stand.
3. Merkmale prüfen: Baujahrgruppe/Ausstattung (siehe Preise nach Baujahr & Ausstattung), Lagequalität.
4. Spanneneinordnung: Werte in die Mietspiegel-Spannen einordnen (Pillar „Mietspiegel “).
5. Ergebnis interpretieren: Differenzen begründen (Nachfrage-Treiber, Neubauquote, ÖPNV, Campus, Arbeitsmarkt).

4) Typische Fallstricke im Regionalvergleich

• Warm- vs. Kaltmiete vermischen – immer konsequent Kaltmiete vergleichen.
• Nicht vergleichbare Lagen: Citylage mit Randlage gleichsetzen führt zu Schieflagen.
• Jahresstände mischen: 2023 vs. 2025 verfälscht Trends; mit Aktualitätsvermerk arbeiten.
• Ausreißer aus Kleinmengen: wenige Angebote können Durchschnittswerte verzerren.

5) Anwendung für Praxisfälle

Für Mieter: Prüfe, ob deine verlangte Miete in innerhalb der regional üblichen Bandbreite liegt. Für Vermieter: Nutze den Regionalvergleich, um eine marktgerechte Neuvermietung zu kalkulieren – die Anleitung findest du im Ratgeber Mietspiegel für Neuvermietung nutzen.

? Tipp:

Lege dir eine kleine Vergleichstabelle an (Stadt, €/m² Kalt, Baujahrgruppe, Stand, Quelle). Ergänze für je Nachbarstadt 3–5 vergleichbare Beispiele. So erkennst du sofort, ob deine Zielmiete plausibel ist.